繼監(jiān)管機構(gòu)發(fā)布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》不久后，證監(jiān)會副主席莊心一在11月25日接受媒體采訪中表示，房企重組已暫停，房企重組需國土部出具意見方可。事尤為已，有媒體11月26日報道中稱，近日監(jiān)管層強調(diào)嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)再融資申請，預(yù)計房企再融資申請可能暫停。
可以說，自9?29樓市新政以來，政策再一次密集“出動”。此次雖非針對性的對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但是結(jié)合央行連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率和上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，業(yè)內(nèi)已開始進一步關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金風(fēng)險。
為此，11月29日，《證券日報》記者采訪長江證券(000783,股吧)分析師蘇雪晶。但蘇雪晶認(rèn)為近期房企資金情況并不像外界傳言那般糟糕，相反，其資產(chǎn)負(fù)債比仍舊處于安全區(qū)位。而談及央行從緊貨幣政策對房企的影響時，他亦持樂觀態(tài)度。
發(fā)行規(guī)模前5名信托被“叫停”
用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1-10月份集合信托產(chǎn)品共計發(fā)行1575個，發(fā)行規(guī)模為2880.29億元。其中投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品共計459個，發(fā)行規(guī)模已逾1500億，占比集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模總量52.09%。由此可見，投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品，無論在發(fā)行數(shù)量上還是發(fā)行規(guī)模上都遠遠高于其他領(lǐng)域。
另外，投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品的平均年收益率也高于整體平均水平，不斷創(chuàng)新高。而很多信托資金是通過購買股權(quán)或是債權(quán)的形式進入房地產(chǎn)市場。用益信托相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，“今年以來信托資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的方式中，規(guī)模占比最大的為股權(quán)投資類，占總規(guī)模的39.83%，而權(quán)益投資類占比也高達20.97%”。
據(jù)公開資料，6-10月份期間，就有37家上市房企以股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓的形式，或是由信托公司收購債權(quán)、發(fā)行信托產(chǎn)品等方式進行融資。新華信托更是“創(chuàng)新性”的發(fā)行一種帶有“購房折扣權(quán)”的信托產(chǎn)品，據(jù)說這種帶有購房折扣權(quán)的信托產(chǎn)品，目前僅此一家。
而最近一周的信托計劃中，浙江廣廈將于華奧國際信托發(fā)行一只17.46億元的集合信托產(chǎn)品，南國置業(yè)(002305,股吧)與新城B股則在11月24日信托發(fā)行通過。
不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，鑒于目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投向于具體的項目。而若在政策調(diào)控下引致開發(fā)商資金鏈斷裂，輕則導(dǎo)致房地產(chǎn)信托計劃虧損，重則將風(fēng)險波及到整個行業(yè)。因此，監(jiān)管部門下發(fā)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示通知》。
另外，有報道指出平安、中融、中信、中誠和新華五家信托公司已經(jīng)集體暫停房地產(chǎn)信托。截至11月18日，用益信托數(shù)據(jù)顯示，54家信托公司中，中融信托無論是發(fā)行集合信托產(chǎn)品的數(shù)量還是發(fā)行規(guī)模都位居首位，其發(fā)行數(shù)量是168個，發(fā)行規(guī)模高達308.82億元，而中信的發(fā)行數(shù)量是100個，規(guī)模達313.16億元、中誠發(fā)行數(shù)量39個，規(guī)模是187.27億元、平安和新化兩家的發(fā)行數(shù)量分別是86個和57個，發(fā)行規(guī)模分別是180.09億元和129.68億元。
中郵證券地產(chǎn)分析師在11月29日接受《證券日報》采訪時指出，集合信托產(chǎn)品投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總值的比例并不高，僅高于外資利用水平，從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，約為外資利用總額的2倍。不過，鑒于9?29新政以來，外資和信托資金進入房地產(chǎn)的總量一直大幅增長，成為緩解開發(fā)商資金壓力的渠道之一。如今，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)若真是被“叫停”，對開發(fā)商的影響亦不能小覷。
房企融資渠道遭“圍追堵截”
房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，一大部分來自于國內(nèi)貸款，另外兩大塊則是自籌資金、定金及預(yù)付款。而9?29樓市新政后，部分地區(qū)如北京、廣州對預(yù)售資金進行嚴(yán)加監(jiān)管。而且房企對預(yù)收款的使用也受到一定的限制，但政策實施效率如何，目前還尚未可知。
2009年至今，19家ST公司發(fā)布重組預(yù)案，擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)。以ST東源為代表的6家公司本已通過監(jiān)管部門有條件通過，卻因為時機不對而遲遲未獲正式核準(zhǔn)文件。11月25日，證監(jiān)會副主席莊心一在接受媒體采訪時表示房企重組需國土部出具意見方可，更使得調(diào)控政策成為懸在ST企業(yè)頭上的達摩克利斯之劍。
而近幾個月來，絕大多家上市房企定向增發(fā)方案未獲通過，或是取消，或是延遲、修改定向增發(fā)方案以待時機好轉(zhuǎn)。更有報道稱，近日監(jiān)管層強調(diào)嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)再融資申請，預(yù)計房企再融資申請可能暫停。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2009年以來擬定向增發(fā)房企約有57家，4家獲批、21家停止實施或未通過，另有32家定向增發(fā)方案處于膠著狀態(tài)。有報道稱，因再融資受阻將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資缺口累計超過1000億元。
股票市場融資遭遇“滑鐵盧”之余，銀行信貸持續(xù)收緊進一步影響市場對房企資金鏈的信心。10月19日央行宣布加息后不久，就于11月10日-11月19日，9天內(nèi)連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率――雖非針對房地產(chǎn)市場，但已再一次發(fā)起對房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的沖擊。有業(yè)內(nèi)人士指出，央行從緊的貨幣政策將從供給和需求兩方面對房地產(chǎn)市場進行影響。
不過，長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在接受記者采訪時表示，目前開發(fā)商現(xiàn)金流還處于比較好的狀態(tài)，“到年底也沒有問題”。而明年央行政策將適度從緊，但不太可能收縮到嚴(yán)重的程度，蘇雪晶認(rèn)為“明年貨幣投放量的看法，不是特別悲觀”。
在蘇雪晶看來，通脹預(yù)期是存在于樓市中的最大問題。只要通脹預(yù)期還在，就會有人購買住房以期獲得保值增值的機會。而這一預(yù)期不改變的話，一旦調(diào)控政策有所放松，房價仍舊因為此類需求的存在而致反彈。因此，政策對房市的影響只是短期，效果也有限。而另一方面，開發(fā)商還在土地市場積極拿地，所以也可看出房企此時還未受到“致命”打擊。
對于明年房市的預(yù)期，蘇雪晶認(rèn)為政策產(chǎn)生效果的可能性較大。一方面明年住房供給較為豐富，而房企面對政策資金雙重壓力，將會加快推盤，但不會如想象中那般“激進”。
