公司高層人士向記者表示，北科建堅(jiān)持以科技地產(chǎn)為龍頭，住宅和商業(yè)地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的策略

“科技地產(chǎn)是復(fù)合性開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)！”北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北科建”）高層向本報(bào)記者直言，“我們認(rèn)為只有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，沒(méi)有商業(yè)商務(wù)及住宅配套，不能滿足企業(yè)發(fā)展需要，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)工作生活一體化，因此科技地產(chǎn)是復(fù)合性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”。

據(jù)悉，北科建集團(tuán)“十二五”期間將計(jì)劃投資400億元布局全國(guó)，目前公司已經(jīng)在北京、無(wú)錫、長(zhǎng)春、昆明等多個(gè)一、二線城市投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)。同時(shí)，公司堅(jiān)持以科技地產(chǎn)為主導(dǎo)，把科技地產(chǎn)作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，協(xié)同開(kāi)發(fā)商業(yè)和住宅產(chǎn)品，以保證科技地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)和長(zhǎng)周期運(yùn)作的資金需求。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提速

據(jù)記者了解，截至2012年底，北科建集團(tuán)總資產(chǎn)為170億元，其控股股東為北京國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，是北京市重大項(xiàng)目建設(shè)的承擔(dān)者和經(jīng)營(yíng)者，比如鳥(niǎo)巢、水立方等奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，主要產(chǎn)業(yè)集中在金融服務(wù)業(yè)、科技和現(xiàn)代制造業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市功能區(qū)開(kāi)發(fā)和環(huán)保新能源等四大領(lǐng)域。

2009年，北科建從政府平臺(tái)企業(yè)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，開(kāi)始向京外拓展。同年，嘉興智富城項(xiàng)目正式開(kāi)工，2010年，無(wú)錫中關(guān)村軟件園太湖分園和青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目相繼啟動(dòng)；2012年，長(zhǎng)春北湖科技園開(kāi)工建設(shè)。

據(jù)北科建集團(tuán)相關(guān)人士介紹，目前公司的四個(gè)科技地產(chǎn)項(xiàng)目中，嘉興、無(wú)錫、青島三個(gè)項(xiàng)目的孵化器已基本建成，將于近期陸續(xù)開(kāi)園。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，北科建集團(tuán)在上述四地開(kāi)發(fā)的科技產(chǎn)業(yè)園總計(jì)投資額達(dá)250億元，其中嘉興智富城項(xiàng)目總投資最高，為100億元，而且該項(xiàng)目是北科建從科技園區(qū)向科技產(chǎn)業(yè)城產(chǎn)品升級(jí)的代表之作。該項(xiàng)目包括產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、商務(wù)功能區(qū)、生態(tài)住宅區(qū)三個(gè)板塊，業(yè)態(tài)包括孵化器、廠辦一體化、寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、餐飲街、購(gòu)物中心、休閑會(huì)所等多種業(yè)態(tài)。

“這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的微型城市，滿足入駐人員的職、住、娛一體化需求”。北科建集團(tuán)相關(guān)人士向本報(bào)記者表示。

此外，從長(zhǎng)期收益和社會(huì)貢獻(xiàn)來(lái)看，科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景非常好。以嘉興智富城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目全面建成后，預(yù)計(jì)年均實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值約250億元，實(shí)現(xiàn)稅收約10億元，將極大地推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。同時(shí)，公司也可以通過(guò)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等多渠道來(lái)獲取盈利。

多元化融資緩解資金壓力

值得一提的是，開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目從拿地到預(yù)售款回籠可能只需6-8個(gè)月時(shí)間，但科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不但前期投入非常大，其回報(bào)周期是開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的10倍有余。那么，如何獲得資金支持和平衡財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是主營(yíng)科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)最為頭疼的問(wèn)題。

對(duì)此，北科建上述高層人士向本報(bào)記者表示，融資創(chuàng)新對(duì)公司的發(fā)展非常重要。比如在一級(jí)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中，除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，向土地占有方融資也是一種創(chuàng)新的融資模式，例如可以把農(nóng)民土地承包權(quán)和使用權(quán)等農(nóng)資、農(nóng)產(chǎn)資本化，轉(zhuǎn)化為股權(quán)與開(kāi)發(fā)商共同建立投資主體，這樣開(kāi)發(fā)商可以少支出幾十億元的土地開(kāi)發(fā)現(xiàn)金成本。

此外，在二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，除了一般的商業(yè)銀行貸款外，也有很多銀行愿意給產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目提供低利率的中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)貸款。而在三級(jí)市場(chǎng)上，在園區(qū)內(nèi)可以利用出租物業(yè)賺取利潤(rùn)。更值得一提的是，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也是集團(tuán)獲得資金支撐的一種融資渠道。

對(duì)于公司是否有上市需求，北科建相關(guān)人士向記者坦言，2009年，集團(tuán)曾籌劃上市，意圖登陸資本市場(chǎng)謀求資金，也能夠更好的提升企業(yè)的管理水平，但當(dāng)時(shí)并未獲得成功。

“上市是集團(tuán)的重要發(fā)展方向之一，只要公司業(yè)務(wù)符合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，有較好的盈利模式保證經(jīng)濟(jì)效益，能夠承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，上市是遲早的事情”。北科建集團(tuán)上述高層人士向記者如是表示。