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央企地產(chǎn)巨頭保利地產(chǎn)，正式進(jìn)軍福州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

昨日上午，在福州市國(guó)土資源局一樓拍賣大廳，原東南電化公司（福州二化）地塊經(jīng)12輪競(jìng)價(jià)，以33.4億元，被廣州金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，該公司系保利地產(chǎn)的全資子公司。“二化”地塊位于晉安區(qū)化工路以北，連江路東側(cè)，鶴林新區(qū)九期北區(qū)，共計(jì)319.6畝，是繼王莊舊屋區(qū)改造地塊后，今年來(lái)福州出讓的最大一幅住宅地塊。該地塊畝單價(jià)1045萬(wàn)元，樓面地價(jià)4695元/平方米（扣除經(jīng)濟(jì)租賃房按可供作為商品房開發(fā)的建筑面積折算）。這與之前出讓的鍋爐廠等周邊地塊相比，出讓價(jià)相對(duì)比較低。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，半年內(nèi)繳納33.4億元土地價(jià)款，出讓資金門檻比較高，或是開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的主因。

樓面地價(jià)，為何低于周邊地塊？

昨日，“二化”樓面地價(jià)為4695元/平方米，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊形狀方正，易于開發(fā)，且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該地塊位于晉安新城核心區(qū)，區(qū)位升值空間較大，出讓價(jià)相對(duì)比較低。

從去年以來(lái)出讓的幾幅附近地塊看，晉安區(qū)塔頭路南側(cè)原福州鍋爐廠地塊，樓面地價(jià)8805元/平方米；連江路西側(cè)原福州汽車運(yùn)輸公司地塊，樓面地價(jià)7439元/平方米；而王莊舊屋區(qū)改造地塊樓面地價(jià)8653元/平方米（扣除安置房按可供作為商品房開發(fā)的建筑面積折算），均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)“二化”的樓面地價(jià)。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，從樓面地價(jià)上講，這塊地出讓價(jià)比較低，但是由于該地塊的出讓條件為“自國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂之日30日、120日、180日內(nèi)分三期繳納土地金，比例為 50%、20%、30%”，在樓市調(diào)控背景下，半年內(nèi)拿出這么多錢，對(duì)于開發(fā)商資金壓力比較大，這或是其出讓價(jià)不高的主因。

同時(shí)，該人士表示，“二化”地塊僅配建建筑面積3000平方米的農(nóng)貿(mào)超市（集中式商業(yè)），商業(yè)面積比較有限，而王莊等地塊的商業(yè)面積比較大，這也使得開發(fā)商調(diào)低估值。

保利入榕，將給福州樓市帶來(lái)什么？

而福州市民關(guān)心的是，地產(chǎn)巨頭保利首次入榕，將給福州房地產(chǎn)帶來(lái)什么？

對(duì)此，中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄表示，大開發(fā)商將給福州地產(chǎn)界帶來(lái)大盤操作的最新理念，有助于提升城市住宅品質(zhì)。

而保利以樓面地價(jià)4695元/平方米拿“二化”地塊，會(huì)不會(huì)對(duì)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)、特別是周邊地塊的開發(fā)產(chǎn)生較大影響呢？對(duì)此，不少業(yè)界人士認(rèn)為，由于33.4億元的土地價(jià)款需在半年內(nèi)繳付，且福州市將實(shí)行土地開竣工申報(bào)制度，預(yù)計(jì)保利的開發(fā)節(jié)奏會(huì)比較快，這或有助于抑制該區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

黃海雄認(rèn)為，低價(jià)拿地，未必低價(jià)賣房，保利低價(jià)拿“二化”地塊，對(duì)周邊地塊開發(fā)影響不大。若說(shuō)影響，如果保利銷售定價(jià)比較便宜，或有可能影響其周邊地塊房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)回報(bào)率。

門檻高，開發(fā)商聯(lián)合競(jìng)地或成趨勢(shì)？

據(jù)了解，“二化”地塊其中包含之前“2800畝”的F地塊，業(yè)內(nèi)人士揣測(cè)，“2800畝”地塊將有可能分割陸續(xù)出讓。

去年來(lái)，福州市不少土地出讓門檻比較高，一些土地地塊大、總價(jià)高，而且無(wú)論是對(duì)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，還是開發(fā)周期、建設(shè)保證金、封頂時(shí)間等，均有一定限制，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力要求高。“中小開發(fā)商在福州基本沒戲了。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，福州土地出讓開始青睞大開發(fā)商，部分中小開發(fā)商或不得不轉(zhuǎn)向三線城市、縣城開發(fā)。

而值得注意的是，今年來(lái)，不少參與福州土地競(jìng)買的開發(fā)商都采用了聯(lián)合競(jìng)地的方式。日前，福建升龍地產(chǎn)與天津津東就聯(lián)合競(jìng)得閩江北江濱中央商務(wù)區(qū)B7地塊。昨日拍賣會(huì)上，北京首開和中庚實(shí)業(yè)集團(tuán)也聯(lián)合參與競(jìng)地。“有些開發(fā)商在拿地之前，已和一些合作者達(dá)成協(xié)議聯(lián)合開發(fā)，所以今年來(lái)多家開發(fā)商拿地后，最終都選擇和其他公司合作。”業(yè)內(nèi)人士分析，總價(jià)高、門檻高的地塊，聯(lián)合競(jìng)地或是開發(fā)商拿地一個(gè)比較好的途徑。

來(lái)源：福州新聞網(wǎng)  編輯：唐智