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開發(fā)商拿地意愿增強或促土地市場走出谷底

歷經(jīng)數(shù)月的冷清之后，部分熱點城市土地市場出現(xiàn)回暖跡象。近十天內(nèi)，“地王”在北京、深圳等地相繼涌現(xiàn)。7月6日，北京CBD核心區(qū)9幅地塊更是引來逾40家企業(yè)組成的19個聯(lián)合體參與投標(biāo)，其中不乏萬科、首創(chuàng)、萬通地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等知名房企。

接受記者采訪的專家認(rèn)為，隨著成交的逐漸恢復(fù)，近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇。下半年，各地將迎來土地放量供應(yīng)，土地市場也會逐步趨于活躍，但恐難出現(xiàn)此前的火爆。

回暖

土地市場逐漸走出谷底

北京CBD核心區(qū)9宗地塊的歸屬一直格外受關(guān)注。記者6日從投標(biāo)現(xiàn)場了解到，參與競標(biāo)的企業(yè)拿地?zé)崆槌尸F(xiàn)久違的高漲。其中，中信集團參與了大多數(shù)地塊的競標(biāo)。SO H O中國旗下的北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也參與了Z1a、Z2a、Z2b三幅地塊的競標(biāo)，且報價均為最高。

根據(jù)北京土地整理儲備中心公布的數(shù)據(jù)，此次出讓的土地仍均為商業(yè)金融性質(zhì)用地，總規(guī)劃建筑面積達(dá)109萬平方米。

SOHO中國董事長潘石屹接受記者采訪時認(rèn)為，此次出讓的是北京CBD最后幾幅地，其價值及未來的發(fā)展空間很大。

中國中信集團、中信銀行股份有限公司聯(lián)合體作為唯一投標(biāo)方，給出了與地塊競標(biāo)底價相同的報價26.32億，成功將Z11地塊收入囊中。無獨有偶，安邦人壽保險股份有限公司和北京濤力投資管理有限公司聯(lián)合體也是以唯一買家的身份以22.92億奪得北京CBD核心區(qū)Z9地塊。

據(jù)測算，9宗地塊底價合計169.93億，按最高報價計算，成交總價約為246.55億。現(xiàn)場一位房地產(chǎn)資深人士表示，此次競標(biāo)底價和樓面價都低于預(yù)期，但這絲毫不掩企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/p>

過去十天，北京、深圳等地相繼傳出“地王”的消息。6月27日，北京市東城區(qū)崇文菜市場一宗商業(yè)金融用地拍賣，經(jīng)過逾30輪激烈競買，廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價7.1億元拿下該地塊，高達(dá)4.32萬元/平方米的樓面地價，刷新了近年來北京樓面價紀(jì)錄。此后不久，深圳南山區(qū)一地塊成為新晉總價“地王”，該宗規(guī)劃建筑面積達(dá)170萬平方米的地塊最終由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司以64.39億元拿下。

值得注意的是，近期頻頻給土地市場注入活力的多為商業(yè)金融及綜合類型地塊的成交。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為，商業(yè)金融及綜合類型地塊被看好的原因，除樓市調(diào)控之下住宅市場受政策影響較大外，商業(yè)金融及綜合類型地塊更能契合開發(fā)商追求長期收益的目標(biāo)“住宅市場的黃金十年已經(jīng)過去，接下來的‘黃金期’應(yīng)屬于工商鋪市場，其中自持形式會越來越多。”

冷清

宅地成交依然低迷

與商業(yè)地產(chǎn)的成交形成反差，多數(shù)熱點城市的宅地市場仍難言回暖。中國指數(shù)研究公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1至6月全國130個城市共成交土地9511宗，其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2854宗，成交面積16179萬平方米，同比減少6%。

全國十個重點城市，除廣州、深圳與南京三個城市住宅用地成交面積同比上升外，北京、上海、重慶、天津、武漢、杭州、成都七個城市住宅用地成交面積分別同比下降38%、5%、34%、66%、4%、23%和22%。

成交價格也非常理性，今年以來底價、低價成交貫穿整個土地市場。1至6月，全國130個城市成交樓面均價為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1451元/平方米，同比下跌13%。上半年，住宅用地每月成交樓面均價均低于去年同期。

中國指數(shù)研究院報告認(rèn)為，導(dǎo)致住宅土地市場出現(xiàn)冷清，一方面是受國家政策限制、地方政府以設(shè)定地價上限、配建保障性住房等手段盡量將地價定在合理范圍之內(nèi)，另一方面開發(fā)商對于目前市場理性的態(tài)度，也是地塊低價成交的重要原因。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受記者采訪時表示，整個房地產(chǎn)是一個循環(huán)關(guān)系，在產(chǎn)業(yè)鏈末端銷售這塊是死氣沉沉，這必然會影響開發(fā)商對未來的預(yù)期。加之開發(fā)商會通過股權(quán)交易、收購等各種方式增加土地儲備，并不缺地。

她預(yù)測，與上半年相比，下半年宅地的推出量會呈上升趨勢。但從土地性質(zhì)來說，單純住宅用地在整個土地市場的比例會越來越小，未來的趨勢是綜合用地為主。而隨著單純住宅用地推出數(shù)量相應(yīng)減少，開發(fā)商會更加關(guān)注單個地塊的性價比，也不排除個別地區(qū)、個別時期會出現(xiàn)“地王”的爭奪。